การติดตั้งตำแหน่งของโต๊ะทำงาน

ตำแหน่งของโต๊ะทำงานที่ดีควรจะหันหลังนั่งพิงผนังสำหรับเสริมความหนักแน่นในภาระหน้าที่การงาน เปรียบเหมือนมีผู้หลักผู้ใหญ่คอยมอบความอนุเคราะห์อยู่เสมอ อาจหาภาพถ่ายเทือกเขาหรือว่าประกาศนียบัตรทางการศึกษาเล่าเรียนมาเสริมแต่งวางบนฝาผนังบริเวณข้างหลัง เพื่อให้เสริมความแน่วแน่แข็งแกร่งและความเป็นผู้นำ ไม่ควรตั้งโต๊ะทำงานหันข้างหลังหรือหันด้านข้างให้กับประตู เพราะว่าเวลาคนเดินผ่านไปมาจะสามารถมองเห็นได้ว่ากำลังทำอย่างไรอยู่ ไม่มีสมาธิในการงาน ถูกให้ร้ายว่าร้าย โดนแทงข้างหลังและความลับรั่วไหล ต้องแก้ไขปัญหาด้วยการใช้ผนังมาแทรกระหว่างโต๊ะทำงานกับทางเข้าออก เพื่อจะให้คนที่เดินเข้ามาไม่สามารถมองเห็นเราในทันทีทันใด

นอกจากนี้ขอบเขตข้างหลังของโต๊ะทำงานไม่ควรเป็นทางผ่านหรือเป็นกระจกเงาโปร่งใส เพราะว่าทำให้วอกแวกในการงาน ขาดคนคุ้มกันอุดหนุนคุ้มครองอย่างบริสุทธิ์ใจ หน้าที่การงานไม่แน่น และเผื่อว่าฝาผนังมีรอยตระปุ่มตระป่ำควรเอาตู้เอกสาร ม่าน มู่ลี่ หรือ รูปขอบฟ้ามาบังไว้ โต๊ะทำงานของผู้บังคับบัญชาหรือหัวหน้าควรจะอยู่ทางด้านท้ายสุดเพราะจะสามารถแลดูการทำงานของลูกน้องได้

สำหรับข้างหน้าของโต๊ะทำงานควรจะหันไปในทิศที่เป็นมงคล แต่ว่าบางครั้งบางคราวแม้ที่ตั้งไม่เป็นใจก็ควรจะนั่งหันหน้าเข้าหาประตูจะดีที่สุดเพื่อที่จะให้สามารถสังเกตเห็นคนที่กำลังจะเคลื่อนที่เข้ามาภายในห้องได้อย่างชัดเจน หรือว่าอาจหันหน้าไปในแนวที่โปร่งโล่งสามารถมองเห็นทัศนียภาพหรือบรรยากาศข้างนอกก็จะทำให้เกิดความนึกคิดรังสรรค์ ช่วยบรรเทาความอ่อนเพลียล้าในระหว่างการทำงาน ควรจะหลีกเลี่ยงการวางโต๊ะทำงานที่หันหน้าเข้าฝาผนังเพราะว่าจะทำให้ความคิดสะดุด ขาดความคิดค้น ขาดความคิดเห็น และขาดโอกาสที่ดี

โต๊ะทำงานไม่ควรอยู่ด้านหน้าห้องสุขาตรงกับประตูห้องน้ำหรือไม่อยู่ติดชิดกับเสาก็เพราะว่าจะทำให้มีแต่เรื่องกลุ้มใจ โดนกดดันและเป็นไข้อยู่เป็นประจำ จำต้องหาฉากหรือม่านมาแยกไว้ อีกทั้งบริเวณขวามือไม่ควรเป็นทางเดินเพราะจะทำให้คนที่นั่งทำงานอยู่รู้สึกไม่มีความสุข อยากเคลื่อนไหว อยากเปลี่ยนงานหรือมีงานล้นมือมากจนเกินไป

มีมติไฟเขียวมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

สิ้นสุดการรอคอยสำหรับผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง เมื่อคณะครม.ได้มีมติไฟเขียวมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

ไฮไลท์ของมาตรการดังกล่าวคือการปล่อยสินเชื่อบ้านให้กับผู้มีรายได้น้อยจาก ธอส., การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านทั้งเก่าและใหม่ รวมไปถึงการที่ผู้ที่กู้ซื้อบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังสามารถนำ 20% ของราคาบ้านมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้เป็นระยะเวลา 5 ปีภาษี โดยมีผลบังคับใช้เป็นเวลา 6 เดือนนับตั้งแต่วันที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยลงนามในร่างประกาศดังกล่าว

ได้มีมติเห็นชอบมาตรการตามที่กระทรวงการคลังเสนอ โดยหนึ่งในมาตรการสำคัญที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั่นคือ มาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 มาตรการย่อย ได้แก่

1. มาตรการทางการเงินเพื่อสนับสนุนกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง ให้สามารถกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในวงเงินที่สูงขึ้น ซึ่งช่วยผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์อื่นๆ ให้เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ โดยวงเงินของโครงการดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาท และ ธอส.สามารถเพิ่มวงเงินได้ตามความเหมาะสม และมีกำหนดระยะเวลารับคำขอและการดำเนินการ 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ตุลาคม 2558 และให้ ธอส. สามารถขยายระยะเวลาได้ตามความเหมาะสม โดยมีระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี และผู้กู้จะต้องมีรายได้สุทธิไม่เกิน 30,000 บาท/ เดือน

2. มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% โดยไม่จำกัดมูลค่าของบ้าน อย่างไรก็ดี มาตรการนี้เป็นมาตรการระยะสั้นที่มีระยะเวลาเพียง 6 เดือน

3. มาตรการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับรายได้ที่จ่ายไปเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดินหรือห้องชุดในอาคารชุดที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเองเป็นจำนวน 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา 5 ปีภาษี โดยให้แบ่งใช้สิทธิเป็นจำนวนเท่า ๆ กันในแต่ละปีภาษี ซึ่งจะต้องเป็นการซื้ออสังหาฯ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นับตั้งแต่วันที่ ครม.มีมติเห็นชอบ- 31 ธันวาคม 2559 และผู้ที่ขอลดหย่อนภาษีจะต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ที่ซื้อเป็นเวลาติดต่อกันไม่น้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ใดๆ มาก่อน

โดยหลังจากที่มีการประกาศมาตรการดังกล่าว เชื่อว่าจะสร้างความคึกคักให้กับตลาดอสังหาฯ ของไทยในช่วงโค้งสุดท้ายของปี ยาวไปจนถึงช่วงปีหน้าได้อย่างแน่นอน

คอนโดในเขตกรุงเทพฯระดับกลางและระดับบนมีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐาน

33

ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯขึ้นแท่นครองส่วนแบ่งตลาดใหญ่แทนบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน จากข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มีคอนโดมิเนียมเป็นสัดส่วนสูงกว่าร้อยละ 50 ในปี 2553 ขณะที่ในปี 2548 มีเพียงร้อยละ 3.5 แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยเริ่มเปลี่ยนมาที่ตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน ส่งผลให้ข้อมูลอุปสงค์ส่วนเกินตั้งแต่ปี 2552 ไม่สัมพันธ์กับราคาบ้านพร้อมที่ดินแต่สะท้อนในราคาคอนโดมิเนียมแทน ราคาคอนโดระดับกลางและระดับบน1ในเขตกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงถึงความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่มากที่สุด หากนับย้อนตั้งแต่ปี 2545 จนถึงปัจจุบัน ราคาคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 50 ถึงแม้วิกฤตเศรษฐกิจในช่วงปี 2551-2552 ทำให้ราคาบ้านพร้อมที่ดินและคอนโดมิเนียมระดับล่างอ่อนตัวลงอย่างชัดเจน แต่ราคาคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนกลับสวนทางโดยยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในปัจจุบันพบว่าคอนโดในเขตกรุงเทพฯระดับกลางและระดับบน มีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 10 แบบจำลองที่ได้จากการพิจารณาข้อมูลต่างๆ เช่น สินเชื่อในตลาด อสังหาริมทรัพย์ อัตราการเข้าพัก (Take-up rate) อัตราดอกเบี้ย ระดับรายได้ สัดส่วนยอดขายต่ออุปทาน เป็นต้น ทำให้เราสามารถประมาณค่าหามูลค่าพื้นฐานของราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มต่างๆได้ โดยคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนมีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 10 ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับล่างมีมูลค่าต่ำกว่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 6 ซึ่งสอดคล้องกับภาวะในตลาดที่คอนโดมิเนียมสร้างใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มราคาแพงในแหล่งชุมชนหรือแหล่งธุรกิจ หรือตามแนวรถไฟฟ้าที่มักจะได้รับความนิยมค่อนข้างมาก ต่างกับกลุ่มราคาถูกที่ได้รับความสนใจน้อยกว่า

เรามองว่าราคาคอนโดมิเนียมในปัจจุบันยังถือว่าสูงเกินกว่ามูลค่าพื้นฐานเพียงเล็กน้อย เมื่อเทียบกับโอกาสที่ฟองสบู่จะแตกแล้วส่งผลกระทบกระจายในวงกว้างอย่างเช่นปี 2540 นั้นยังคงห่างไกล แต่อย่างไรก็ดี อย่าได้ชะล่าใจกันจนเกินไปเพราะการที่ราคาอยู่สูงกว่ามูลค่าพื้นฐานนั้น ย่อมแสดงถึงสัญญาณฟองสบู่ที่เริ่มก่อตัวขึ้น อีกทั้งเม็ดเงินทุนต่างชาติที่ยังคงมีแนวโน้มไหลเข้าจำนวนมหาศาลจะเป็นปัจจัยเร่งการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มากยิ่งขึ้น ในขณะที่ โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆที่ผุดขึ้นอย่างรวดเร็วราวกับดอกเห็ด ก็ช่วยเพิ่มความเสี่ยงที่จะกดดันราคาให้ลดลงได้อย่างรวดเร็วในอนาคต นอกจากนี้ ยังมีสิ่งที่น่าเป็นห่วงอีกเรื่อง เรามองว่าเนื่องจากข้อจำกัดด้านข้อมูลของไทยเกี่ยวกับตลาดคอนโดที่ยังไม่ครบถ้วนและครอบคลุมเพียงพอ ทำให้ราคาที่นำมาใช้ประเมินมีโอกาสต่ำกว่าความเป็นจริงที่ปรากฏในตลาดขณะนี้ จึงมีความเป็นไปได้อย่างมากที่ความเสี่ยงต่อฟองสบู่ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพนั้นอาจจะสูงกว่าที่เราประเมิน

ราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวขึ้นตามกลไกการตลาด

18777เนื่องจากแนวโน้มเศรษฐกิจนับจากนี้คาดการณ์ยาก ขณะนี้ยังมองไม่เห็นปัจจัยที่จะทำให้เศรษฐกิจครึ่งปีหลังฟื้นตัวชัดเจน แต่มีความหวังอยู่บ้างว่ารัฐบาลจะมีมาตรการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจ หรือเร่งการลงทุนใช้จ่ายภาครัฐ ถึงแม้ไม่มากแต่จะได้ผลด้านจิตวิทยาการลงทุน สำหรับการเปิดตัวโครงการอสังหาฯครึ่งปีหลัง ต้องเลือกลงทุนอย่างระมัดระวังทั้งโปรดักต์และทำเล ในแง่โปรดักต์โครงการแนวราบยังปลอดภัยกว่าคอนโดมิเนียม ส่วนต่างจังหวัดคอนโดฯขายช้าลงไม่ควรเพิ่มซัพพลายใหม่ ในกรุงเทพฯและปริมณฑลคอนโดฯยังไปได้แต่ต้องระวังคู่แข่งมาเปิดตัวพร้อมๆกันในทำเลใกล้เคียง สำหรับแนวโน้มครึ่งปีหลัง การลงทุนแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ปลอดภัยกว่า ส่วนคอนโดฯ ต้องระวังทั้งเซ็กเมนต์และทำเล

แม้ตลาดจะมีแรงหนุนใหม่จากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมลง แต่เนื่องจากตลาดยังมีความเสี่ยงหลายประการ อาทิ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังอยู่ในระดับที่ค่อยเป็นค่อยไป ทำให้ผู้บริโภคยังชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่กลับมาฟื้นสู่ระดับศักยภาพจากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้น และภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้นตามกลไกตลาด ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคไม่ได้ปรับขึ้นตาม เป็นต้น ซึ่งปัจจัยเสี่ยงดังกล่าวได้สะท้อนมายังเครื่องชี้วัดกิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายยังอ่อนแรงต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา สุดท้ายแล้วควรระมัดระวังความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นเป็นทางที่ดีที่สุด

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการรออยู่ข้างหน้าก็ตาม แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองเห็นโอกาสทางธุรกิจ การเปิดโครงการใหม่จึงยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องทั้งจากผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจมานาน และผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเข้ามาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมองว่าการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในปีนี้คงจะต้องอาศัยองค์ประกอบหลายประการที่จะนำมาซึ่งความสำเร็จ การวางกลยุทธ์การตลาดจึงอาจต้องมีความซับซ้อนเพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจมีข้อจำกัดและส่งผลต่อผู้ประกอบการในระดับที่แตกต่างกันไป โดยยอดขายโครงการเปิดตัวใหม่ในหลายๆโครงการยังชะลอตัวและใช้ระยะเวลาในการปิดโครงการที่นานขึ้นกว่าที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างระดมแคมเปญการตลาดอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นตลาดและจูงใจผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

เศรษฐกิจซบทำให้อัตราการเติบโตตลาดรับสร้างบ้านลดลง

21

เศรษฐกิจซบกระทบชิ่งตลาดรับสร้างบ้านหรู ดิ เอ็มเพอเร่อร์ ชี้ตลาดชะลอตัว เล็งขยายกลุ่มลูกค้าใหม่ เน้นกลุ่มผู้บริหารรุ่น 2 เหตุซื้อง่าย ขายคล่อง กล้าตัดสินใจ ด้าน”มาสเตอร์ แปลน” เผยพบสัญญาณลูกค้าชะลอการตัดสินใจก่อสร้าง ยอมรับปี 58 ตลาดแข่งเดือด จำต้องปรับกลยุทธ์เดินหน้ารุกการตลาดเต็มสูบ กวาดลูกค้าใหม่นักธุรกิจต่างจังหวัด มั่นใจโตสวนกระแส นายสุรัตน์ชัย กึงฮะกิจ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท ดิ เอ็มเพอเร่อร์ เฮ้าส์ จำกัด บริษัทรับสร้างบ้านระดับตั้งแต่ 40 ล้านบาทขึ้นไป กล่าวถึงภาพรวมตลาดรับสร้างบ้านในครึ่งแรกปี 2558 ว่า มีการชะลอตัวตามภาวะเศรษฐกิจ โดยเฉพาะบ้านราคา 3-5 ล้านบาท รวมไปถึงกลุ่มเอสเอ็มอีโดยคาดการณ์ว่ามูลค่าตลาดรวมของตลาดรับสร้างบ้านปี 2558 อยู่ที่ประมาณ 4.9 หมื่นล้านบาท ลดลงจากปีที่แล้วประมาณ 10% โดยเป็นของกลุ่มผู้รับเหมาอิสระ 3.88 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 79% และเป็นของบริษัทรับสร้างบ้านที่อยู่ในสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน 6.89 พันล้านบาท หรือคิดเป็น 14% และเป็นของบริษัทรับสร้างบ้านที่ไม่ได้อยู่ในสมาคมฯ อีก 7% หรือคิดเป็น 3.44 พันล้านบาท สำหรับกลุ่มรับสร้างบ้านหรูราคาตั้งแต่ 50 ล้านบาทขึ้นไป

พบว่ามีอัตราการเติบโตไม่มากโดยปีนี้บริษัทตั้งเป้าโตประมาณ 5% หรือมียอดขาย 390 ล้านบาท โดยครึ่งปีแรกสามารถสร้างยอดขายไปแล้ว 200 ล้านบาท และเซ็นสัญญาสร้างบ้าน 3 หลัง มูลค่ากว่า 200 ล้านบาท ยังไม่รวมตกแต่ง โดยทั่วไปลูกค้าจะใช้งบตกแต่งบ้านมากกว่าราคาค่าก่อสร้าง 1-1.5 เท่า โดยขณะนี้อยู่ระหว่างสร้างบ้าน 9 หลัง มูลค่ากว่า 900 ล้านบาท กลยุทธ์หลักที่บริษัทจะนำมาใช้ในช่วงครึ่งปีหลังคือ การขยายกลุ่มลูกค้าที่เป็นเจ้าของธุรกิจ อายุประมาณ 40-50 ปี ถือเป็นรุ่นที่ 2 ของธุรกิจ เนื่องจากคนกลุ่มนี้มีพฤติกรรมกล้าใช้เงินและกล้าตัดสินใจมากกว่าจากเดิมที่กลุ่มลูกค้าหลักของเราจะมีอายุ 55 ปีขึ้นไป รวมทั้งการพัฒนาแบบบ้านใหม่ให้ตรงกับความต้องการของกลุ่มลูกค้ามากขึ้น โดยจะเป็นแบบบ้านสไตล์ฝรั่งเศส ระดับราคา 50 ล้านบาทขึ้นไป ระดับราคาเริ่มที่ 15 ล้านบาทขึ้นไป กล่าวว่า ตลาดรับสร้างบ้านหรูมีการชะลอตัวต่อเนื่องตั้งแต่ปลายปี 2557 เรื่อยมาจนถึงปัจจุบัน และตลาดมีการแข่งขันรุนแรง ส่งผลให้เริ่มพบสัญญาณลูกค้าชะลอการก่อสร้างแม้ว่าจะเซ็นสัญญาแล้วก็ตาม เนื่องจากไม่มั่นใจในสภาวะเศรษฐกิจทำให้บริษัทจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนกลยุทธ์ด้านการตลาดมากขึ้นจากเดิมที่ให้ลูกค้าเข้ามาหา เปลี่ยนเป็นการเดินหาลูกค้าโดยการออกบูธ, แจกโบชัวร์ตามหมู่บ้านที่บริษัทเคยก่อสร้าง, การให้ส่วนลดสูงสุดถึง 15% เพิ่มขึ้นจากเดิมบริษัทให้เพียง 9% รวมทั้งการขยายรูปแบบงานจากรับสร้างบ้านเพียงอย่างเดียว มาเป็นรับออกแบบบ้านเพิ่มเติม, รับสร้างบ้านในระดับราคา 12 ล้านบาท ซึ่งไม่ใช่ระดับราคาที่บริษัทรับสร้าง รวมทั้งทำการตลาดผ่านโซเซียลมีเดีย ซึ่งการทำการตลาดด้วยวิธีนี้ช่วยเพิ่มยอดขายให้กับบริษัทได้เป็นอย่างดี