.

.

.

.

มีมติไฟเขียวมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

สิ้นสุดการรอคอยสำหรับผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง เมื่อคณะครม.ได้มีมติไฟเขียวมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ

ไฮไลท์ของมาตรการดังกล่าวคือการปล่อยสินเชื่อบ้านให้กับผู้มีรายได้น้อยจาก ธอส., การปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% สำหรับผู้ซื้อบ้านทั้งเก่าและใหม่ รวมไปถึงการที่ผู้ที่กู้ซื้อบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ยังสามารถนำ 20% ของราคาบ้านมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้เป็นระยะเวลา 5 ปีภาษี โดยมีผลบังคับใช้เป็นเวลา 6 เดือนนับตั้งแต่วันที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยลงนามในร่างประกาศดังกล่าว

ได้มีมติเห็นชอบมาตรการตามที่กระทรวงการคลังเสนอ โดยหนึ่งในมาตรการสำคัญที่มีผลต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั่นคือ มาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 มาตรการย่อย ได้แก่

1. มาตรการทางการเงินเพื่อสนับสนุนกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง ให้สามารถกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ในวงเงินที่สูงขึ้น ซึ่งช่วยผู้ที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์อื่นๆ ให้เข้าถึงแหล่งเงินทุนได้ โดยวงเงินของโครงการดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 10,000 ล้านบาท และ ธอส.สามารถเพิ่มวงเงินได้ตามความเหมาะสม และมีกำหนดระยะเวลารับคำขอและการดำเนินการ 1 ปี นับตั้งแต่วันที่ 19 ตุลาคม 2558 และให้ ธอส. สามารถขยายระยะเวลาได้ตามความเหมาะสม โดยมีระยะเวลากู้สูงสุดไม่เกิน 30 ปี และผู้กู้จะต้องมีรายได้สุทธิไม่เกิน 30,000 บาท/ เดือน

2. มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% เหลือ 0.01% และค่าธรรมเนียมการจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% โดยไม่จำกัดมูลค่าของบ้าน อย่างไรก็ดี มาตรการนี้เป็นมาตรการระยะสั้นที่มีระยะเวลาเพียง 6 เดือน

3. มาตรการยกเว้นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับรายได้ที่จ่ายไปเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารพร้อมที่ดินหรือห้องชุดในอาคารชุดที่มีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเองเป็นจำนวน 20% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลา 5 ปีภาษี โดยให้แบ่งใช้สิทธิเป็นจำนวนเท่า ๆ กันในแต่ละปีภาษี ซึ่งจะต้องเป็นการซื้ออสังหาฯ และจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์นับตั้งแต่วันที่ ครม.มีมติเห็นชอบ- 31 ธันวาคม 2559 และผู้ที่ขอลดหย่อนภาษีจะต้องมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ที่ซื้อเป็นเวลาติดต่อกันไม่น้อยกว่า 5 ปี นับแต่วันที่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ และต้องไม่เคยมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาฯ ใดๆ มาก่อน

โดยหลังจากที่มีการประกาศมาตรการดังกล่าว เชื่อว่าจะสร้างความคึกคักให้กับตลาดอสังหาฯ ของไทยในช่วงโค้งสุดท้ายของปี ยาวไปจนถึงช่วงปีหน้าได้อย่างแน่นอน

คอนโดในเขตกรุงเทพฯระดับกลางและระดับบนมีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐาน

33

ตลาดคอนโดในกรุงเทพฯขึ้นแท่นครองส่วนแบ่งตลาดใหญ่แทนบ้านเดี่ยวพร้อมที่ดิน จากข้อมูลที่อยู่อาศัยสร้างใหม่มีคอนโดมิเนียมเป็นสัดส่วนสูงกว่าร้อยละ 50 ในปี 2553 ขณะที่ในปี 2548 มีเพียงร้อยละ 3.5 แสดงให้เห็นว่าแนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยเริ่มเปลี่ยนมาที่ตลาดคอนโดมิเนียมอย่างชัดเจน ส่งผลให้ข้อมูลอุปสงค์ส่วนเกินตั้งแต่ปี 2552 ไม่สัมพันธ์กับราคาบ้านพร้อมที่ดินแต่สะท้อนในราคาคอนโดมิเนียมแทน ราคาคอนโดระดับกลางและระดับบน1ในเขตกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แสดงถึงความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่มากที่สุด หากนับย้อนตั้งแต่ปี 2545 จนถึงปัจจุบัน ราคาคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนปรับตัวเพิ่มขึ้นกว่าร้อยละ 50 ถึงแม้วิกฤตเศรษฐกิจในช่วงปี 2551-2552 ทำให้ราคาบ้านพร้อมที่ดินและคอนโดมิเนียมระดับล่างอ่อนตัวลงอย่างชัดเจน แต่ราคาคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนกลับสวนทางโดยยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ในปัจจุบันพบว่าคอนโดในเขตกรุงเทพฯระดับกลางและระดับบน มีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 10 แบบจำลองที่ได้จากการพิจารณาข้อมูลต่างๆ เช่น สินเชื่อในตลาด อสังหาริมทรัพย์ อัตราการเข้าพัก (Take-up rate) อัตราดอกเบี้ย ระดับรายได้ สัดส่วนยอดขายต่ออุปทาน เป็นต้น ทำให้เราสามารถประมาณค่าหามูลค่าพื้นฐานของราคาคอนโดมิเนียมในกลุ่มต่างๆได้ โดยคอนโดมิเนียมระดับกลางและระดับบนมีราคาสูงกว่ามูลค่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 10 ขณะที่คอนโดมิเนียมระดับล่างมีมูลค่าต่ำกว่าพื้นฐานประมาณร้อยละ 6 ซึ่งสอดคล้องกับภาวะในตลาดที่คอนโดมิเนียมสร้างใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มราคาแพงในแหล่งชุมชนหรือแหล่งธุรกิจ หรือตามแนวรถไฟฟ้าที่มักจะได้รับความนิยมค่อนข้างมาก ต่างกับกลุ่มราคาถูกที่ได้รับความสนใจน้อยกว่า

เรามองว่าราคาคอนโดมิเนียมในปัจจุบันยังถือว่าสูงเกินกว่ามูลค่าพื้นฐานเพียงเล็กน้อย เมื่อเทียบกับโอกาสที่ฟองสบู่จะแตกแล้วส่งผลกระทบกระจายในวงกว้างอย่างเช่นปี 2540 นั้นยังคงห่างไกล แต่อย่างไรก็ดี อย่าได้ชะล่าใจกันจนเกินไปเพราะการที่ราคาอยู่สูงกว่ามูลค่าพื้นฐานนั้น ย่อมแสดงถึงสัญญาณฟองสบู่ที่เริ่มก่อตัวขึ้น อีกทั้งเม็ดเงินทุนต่างชาติที่ยังคงมีแนวโน้มไหลเข้าจำนวนมหาศาลจะเป็นปัจจัยเร่งการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มากยิ่งขึ้น ในขณะที่ โครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆที่ผุดขึ้นอย่างรวดเร็วราวกับดอกเห็ด ก็ช่วยเพิ่มความเสี่ยงที่จะกดดันราคาให้ลดลงได้อย่างรวดเร็วในอนาคต นอกจากนี้ ยังมีสิ่งที่น่าเป็นห่วงอีกเรื่อง เรามองว่าเนื่องจากข้อจำกัดด้านข้อมูลของไทยเกี่ยวกับตลาดคอนโดที่ยังไม่ครบถ้วนและครอบคลุมเพียงพอ ทำให้ราคาที่นำมาใช้ประเมินมีโอกาสต่ำกว่าความเป็นจริงที่ปรากฏในตลาดขณะนี้ จึงมีความเป็นไปได้อย่างมากที่ความเสี่ยงต่อฟองสบู่ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพนั้นอาจจะสูงกว่าที่เราประเมิน

ราคาที่อยู่อาศัยมีการปรับตัวขึ้นตามกลไกการตลาด

18777เนื่องจากแนวโน้มเศรษฐกิจนับจากนี้คาดการณ์ยาก ขณะนี้ยังมองไม่เห็นปัจจัยที่จะทำให้เศรษฐกิจครึ่งปีหลังฟื้นตัวชัดเจน แต่มีความหวังอยู่บ้างว่ารัฐบาลจะมีมาตรการแก้ไขปัญหาเศรษฐกิจ หรือเร่งการลงทุนใช้จ่ายภาครัฐ ถึงแม้ไม่มากแต่จะได้ผลด้านจิตวิทยาการลงทุน สำหรับการเปิดตัวโครงการอสังหาฯครึ่งปีหลัง ต้องเลือกลงทุนอย่างระมัดระวังทั้งโปรดักต์และทำเล ในแง่โปรดักต์โครงการแนวราบยังปลอดภัยกว่าคอนโดมิเนียม ส่วนต่างจังหวัดคอนโดฯขายช้าลงไม่ควรเพิ่มซัพพลายใหม่ ในกรุงเทพฯและปริมณฑลคอนโดฯยังไปได้แต่ต้องระวังคู่แข่งมาเปิดตัวพร้อมๆกันในทำเลใกล้เคียง สำหรับแนวโน้มครึ่งปีหลัง การลงทุนแนวราบทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ปลอดภัยกว่า ส่วนคอนโดฯ ต้องระวังทั้งเซ็กเมนต์และทำเล

แม้ตลาดจะมีแรงหนุนใหม่จากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยกู้ยืมลง แต่เนื่องจากตลาดยังมีความเสี่ยงหลายประการ อาทิ การฟื้นตัวของเศรษฐกิจยังอยู่ในระดับที่ค่อยเป็นค่อยไป ทำให้ผู้บริโภคยังชะลอการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย ขณะที่กำลังซื้อของผู้บริโภคยังไม่กลับมาฟื้นสู่ระดับศักยภาพจากภาระรายจ่ายในชีวิตประจำวันที่สูงขึ้น และภาระหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ประกอบกับราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวขึ้นตามกลไกตลาด ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคไม่ได้ปรับขึ้นตาม เป็นต้น ซึ่งปัจจัยเสี่ยงดังกล่าวได้สะท้อนมายังเครื่องชี้วัดกิจกรรมการลงทุนและการซื้อขายยังอ่อนแรงต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา สุดท้ายแล้วควรระมัดระวังความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นเป็นทางที่ดีที่สุด

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะมีปัจจัยเสี่ยงหลายประการรออยู่ข้างหน้าก็ตาม แต่ผู้ประกอบการหลายรายยังคงมองเห็นโอกาสทางธุรกิจ การเปิดโครงการใหม่จึงยังคงมีให้เห็นอย่างต่อเนื่องทั้งจากผู้ประกอบการที่มีประสบการณ์ในการทำธุรกิจมานาน และผู้ประกอบการรายใหม่ที่ต้องการเข้ามาทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยมองว่าการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการในปีนี้คงจะต้องอาศัยองค์ประกอบหลายประการที่จะนำมาซึ่งความสำเร็จ การวางกลยุทธ์การตลาดจึงอาจต้องมีความซับซ้อนเพิ่มขึ้น เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมทางธุรกิจมีข้อจำกัดและส่งผลต่อผู้ประกอบการในระดับที่แตกต่างกันไป โดยยอดขายโครงการเปิดตัวใหม่ในหลายๆโครงการยังชะลอตัวและใช้ระยะเวลาในการปิดโครงการที่นานขึ้นกว่าที่ผ่านมา ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างระดมแคมเปญการตลาดอย่างหนัก เพื่อกระตุ้นตลาดและจูงใจผู้บริโภคตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย